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Résidence principale et immeuble à revenu

Résidence principale et immeuble à revenu

L’acquisition d’un immeuble est souvent un des principaux investissements dans la vie d’un particulier. Ce sont des sommes importantes qui sont en jeux soit pour la mise de fonds initiale ou pour l’emprunt qui existera pour plusieurs années. Il y aura aussi des conséquences fiscales à la cession qui sont différentes d’une personne à une autre selon ses revenus, sa situation familiale, etc.

La résidence principale est définie comme un immeuble dans lequel un particulier (propriétaire) a séjourné au cours d’une année. Ce peut donc être une résidence qu’on habite régulièrement ou une résidence secondaire. On pourra donc faire un choix à la vente pour exonérer un gain en capital (le choix se fait par année par résidence). Il y aura alors des choix à faire et des formulaires à remplir sous peine de pénalités importantes.

Pour un immeuble à revenu, c’est un immeuble dont le propriétaire n’est pas résident et qu’il en tire habituellement un revenu. Le revenu doit être déclarer annuellement ainsi que toutes les dépenses admissibles (ce sont les dépenses dans le but de gagner ce revenu de location : dépenses d’intérêts, l’entretien et réparation (dépenses qui ne sont pas capitalisables), les assurances, les taxes foncières et scolaires, etc.). S’il y a encore un revenu après ces déductions, on pourra prendre de l’amortissement (l’amortissement correspond à déduire une partie du coût d’acquisition de l’immeuble). On ne peut cependant pas créer une perte locative annelle en prenant de l’amortissement : on pourra seulement ramener le revenu de location à zéro. Il y aura cependant des conséquences fiscales en prenant de l’amortissement et le fait de rencontrer un comptable professionnel agréé pourra vous aider à planifier et connaître les conséquences d’une acquisition et de la disposition de l’immeuble. Un propriétaire qui détient un immeuble à revenu devra produire annuellement à ses locataires un relevé 31 déclarant ainsi sa preuve de résidence au 31 décembre. Ces locataires auront peut-être besoin de leur relevé 31 pour leurs impôts personnels.

Jusqu’à maintenant, on peut donc faire l’acquisition d’un immeuble et il pourra être catégorisé comme résidence principale pour être exonérée par un choix, sinon il sera imposable. L’imposition produira habituellement un gain en capital imposable à 50 % du prix de vente moins le coût d’achat (incluant les honoraires, droits de mutation et autres frais d’acquisition) et des dépenses directement reliées à la vente.

Il y a des situations qui causent des dispositions présumées qu’il faut déclarer sous peine d’intérêts et pénalités. Ce sont les changements d’usage d’un immeuble. Par exemple, si un particulier détient un immeuble locatif et qu’il décide de l’habiter, il devra alors déclarer son gain en capital et s’imposer dans l’année d’imposition de ce changement d’usage. C’est aussi le même principe pour la situation inverse et le particulier devra alors remplir les formulaires de la disposition d’une résidence principale.

Concernant le présent sujet, il y a beaucoup de règles à respecter et il très important de rencontrer un comptable professionnel agréé avant de faire l’acquisition d’un immeuble ou d’en faire la disposition. On a souvent de grosses sommes en jeu et c’est souvent le fonds de pension de certaines familles…

Ce texte n’est qu’un résumé et ne s’applique pas à tous les particuliers de la même façon. Il serait important de rencontrer un comptable pour plus d’informations.

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